Соломахина
Светлана Владимировна
Адвокат Палаты адвокатов Самарской области
    Ваша защита -
НАША ПРОФЕССИЯ
Задать вопрос
Адвокат отвечает на вопросы
Из любых регионов России

Перепланировка и переустройство жилого помещения.

 
 

Прежде чем начать говорить о перепланировке (переустройстве) жилого помещения, хотелось бы определиться, что же такое жилое помещение и все ли помещения где живут люди, являются таковыми?

Согласно нового Жилищного кодекса Российской Федерации, введенного в действие 01 марта 2005 года, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Во-первых, под жилым помещением всегда понимается именно изолированное помещение, т.е. отделенное от других жилых помещений, а также отграниченное от остального пространства. Изолированные жилые помещения представляют собой часть или целое строение, которое в силу своих характеристик может быть отграничено (юридически отделено) от других жилых помещений.
В этой связи нельзя признать жилым помещением и одновременно объектом жилищных прав часть комнаты, не изолированную часть квартиры, иными словами, "угол". Эти части составляют единое целое с остальными жилыми площадями и не могут отчуждаться или приобретаться отдельно.
Следовательно, первый признак объекта жилищных прав - изолированность.

Во-вторых, объектом жилищных прав является жилое помещение, признаваемое недвижимым имуществом.
Понятие недвижимого имущества установлено в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. То есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Признак "недвижимости" объектов жилищных прав означает, что жилым помещением может признаваться только помещение, представляющее собой здание или строение, перемещение которого на другое место без ущерба его назначению невозможно.
Следовательно, жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные для жилья сооружения и предметы, как то: вагоны, бытовки, палатки и т.д.
Жилое помещение - это всегда объект недвижимого имущества.

В-третьих, жилым помещением и объектом жилищных прав может быть признано лишь то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Признак пригодности для постоянного проживания граждан заключается в том, что жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам.
Эти санитарные и технические правила и нормы устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Не являются жилыми помещениями подвалы и чердаки жилых домов, которые сочла «пригодными для постоянного проживания» определенная категория граждан.
Ст. 16 ЖК РФ определяет виды жилых помещений.

Так, к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Каждое жилое помещение, будь то комната, квартира, или отдельно стоящий частный дом на одного или нескольких хозяев, права на которые зарегистрированы в установленном законодательством порядке, имеет свой технический паспорт.
Технический паспорт представляет собой план жилого помещения с указанием назначения помещений, указанием площадей жилого помещения (общая, жилая, подсобная, кроме того площадь балконов, лоджий и холодных кладовых), нанесением на этот план инженерных, санитарно-технического, электрического и иного оборудования. Несущие конструкции – стены, т.е. каркас на котором держится вся остальная конструкция дома; ненесущие перегородки; вентиляционные каналы, ванны, раковины, умывальники, унитазы, газовые или электрические плиты, камины и т.д. – все это нанесено на план жилого помещения.
Теперь, определившись с юридически закрепленным понятием жилого помещения, дадим определение перепланировки и переустройства жилого помещения, попробуем разграничить понятия «перепланировка» от понятия «переустройство».

Определения «перепланировка жилого помещения» и «переустройство жилого помещения» мы находим в ст. 25 ЖК РФ: переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Так, если Вы вдруг на несколько сантиметров в ту или иную сторону передвинули газовую или электроплиту, перенесли в ванной комнате или на кухне раковину, в санузле установили дополнительное санитарно-гигиеническое оборудование (например, биде, или поставили не предусмотренный проектом умывальник), в ванной комнате поставили душевую кабину, или просто заменили обыкновенную ванну на угловую, - все это сможет заметить и зафиксировать техник или другой работник из ФФГУП «Ростехинвентаризация», КЖКХ и ОН района, ЖЭУ, домоуправления и других структур, - и все это называется ПЕРЕУСТРОЙСТВО!

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Вы убрали стену и сделали из двух комнат одну, соединили кухню с комнатой для увеличения площади кухни, поставили лишнюю перегородку и из одной большой комнаты сделали две, разделили две смежные комнаты перегородкой и получили две раздельные, перенесли дверь в стене, сняли дверь и сделали вместо нее арку, убрали надоевший и никому ненужный фанерный шкаф из коридора, утеплили лоджию (балкон) и снесли подоконную часть (соединив комнату и лоджию (балкон)) и т.д. – это будет ПЕРЕПЛАНИРОВКА!

Перепланировка и переустройство в обыкновении своем происходят, когда хозяева или наниматели жилых помещений начинают затевать ремонт.
Наивно полагают собственники частных индивидуальных домов, что «это моя собственность: что хочу, то и ворочу!» Также как и собственники жилых помещений в многоквартирных домах, они должны сначала согласовать проект перепланировки, переустройства, а в частных домах зачастую еще и возведение дополнительных пристроек к дому (самовольная постройка), или в противном случае узаконить самовольную перепланировку, самовольное переустройство или самовольную постройку в судебном порядке.


Светлана Соломахина